서울과 수도권에서 내 집 마련은 많은 이들의 오랜 염원이자, 동시에 끊임없는 고민의 대상입니다. 특히 급변하는 부동산 시장 속에서 재개발, 재건축, 그리고 모아타운과 같은 정비사업은 단순한 주거용 아파트 개발을 넘어, 미래 가치를 품은 투자처이자 서울지역 주택공급의 핵심 수단으로 자리 잡았습니다. 그러나 이 복잡다단한 정비사업의 세계는 일반인에게는 높은 진입 장벽으로, 실무자에게는 끊임없이 변화하는 지식의 업데이트를 요구합니다.

이 책은 바로 그러한 갈증을 해소하고자 기획되었습니다. “최대한 쉽게 풀어쓴 재개발 · 재건축 · 모아타운 · 역세권 개발”이라는 제목처럼, 내 집 마련을 꿈꾸는 일반인부터 재건축 · 재개발 실무에 종사하는 정비업체, 건설사, 신탁사 직원, 그리고 공무원까지, 각자의 위치에서 정비사업을 이해하고 활용하는 데 필요한 것을 담았습니다. 복잡한 법률과 규제, 난해한 절차를 누구나 이해할 수 있는 언어로 풀어내어, 실질적인 도움을 드릴 수 있도록 구성했습니다.

우리는 이 책을 통해 다음과 같은 핵심적인 질문들에 대한 명쾌한 답을 제시하고자 합니다.

 정비사업의 종류와 특성: 재개발, 재건축, 모아타운, 역세권활성화사업, 민간도심 복합사업은 각각 어떤 특성을 가지며, 어떤 사업이 자신의 지역에 맞는 최적의 선택인지 분석합니다.

 절차 및 실무 지식: 정비사업의 초기 단계부터 입주까지, 각 과정에서 알아야 할 법적, 행정적 절차와 실무 팁을 제공합니다.

 성공적인 투자 전략: 사업성 분석, 권리산정, 분담금 산정 등 실무적 지식을 바탕으로 성공적인 투자 전략을 수립하는 방법을 안내합니다.

 갈등 관리 및 대응 전략: 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 갈등과 문제점에 대한 해결 방안과 대응 전략을 제시합니다.

 시장 트렌드 분석: 정비사업 관련 정책 변화와 시장 트렌드를 어떻게 읽고, 사업에 반영할 수 있는지 통찰을 제공합니다.

특히, 이 책의 부록에서는 투자자가 꼭 알아야 할 정비사업 투자 방법에 대한 내용도 상세히 정리했습니다. 그동안 ‘묻지마 투자’하는 일반인들이 미처 알 수 없었던, 성공적인 투자를 위한 필수적인 정보를 제공합니다.

이 책은 단순히 이론적인 지식 전달을 넘어, 다년간의 실무 경험과 실제 사례를 바탕으로 독자 여러분이 정비사업의 본질을 꿰뚫고, 나아가 정비실무에서 성공적인 결과를 이끌어낼 수 있도록 돕는 실질적인 가이드북이 될 것입니다. 즉 일반인에게는 막연했던 내 집 마련의 꿈을 구체화하는 지도를, 실무자에게는 변화하는 환경 속에서 능동적으로 대응할 수 있는 지식과 통찰을 제공할 것입니다.

물론 모든 부동산 투자와 실무는 신중한 접근과 끊임없는 학습을 요구합니다. 하지만 이 책이 여러분의 도시정비사업에 대한 이해를 높이고, 더 나은 의사결정을 내리는 데 든든한 조력자가 되기를 진심으로 바랍니다.

자, 이제 성공적인 도시정비사업의 여정을 함께 시작해 볼까요?

이 책의 숫자를 읽기 전에

이 책에는 ‘닥터빌드 아이콘’으로 계산한 설계 규모 검토 결과가 여러 번 나옵니다. “이 땅에 아파트를 몇 세대나 지을 수 있는가”를 미리 따져본 숫자들입니다. 그런데 이 숫자를 제대로 읽으시려면, 계산에 앞서 깔아둔 두 가지 약속을 알고 계셔야 합니다.

첫째, 내 땅 전부에 건물을 짓는 것이 아닙니다.

재개발이든 모아타운이든, 땅의 일부는 도로나 공원으로 내놓아야 합니다. 이것을 공공기여라고 부릅니다. 이 책에서는 재개발은 땅의 약 20%, 모아타운은 약 5%를 내놓는 것으로 계산했습니다. 모아타운은 큰 도로를 새로 내는 대신 있던 골목길을 조금 넓히는 정도라서 내놓는 땅이 훨씬 적습니다.

둘째, 용적률에는 조건이 붙어 있습니다.

용적률은 땅 넓이에 비해 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지를 나타내는 숫자입니다. 그런데 이 숫자에는 층이 두 개 있습니다. 서울시 조례가 정해둔 기본 용적률이 있고, 그 위에 국토계획법이 허용하는 최대치가 따로 있습니다. 이 책에서는 최대치까지 받는 것으로 계산했습니다.

다만 늘어난 몫은 공짜가 아닙니다. 그만큼 임대아파트를 지어 공공에 내놓는 조건이 붙습니다. 그래서 이 책의 규모 검토는 “임대아파트를 지어 내놓는 조건으로 용적률을 최대한 받았을 때”를 가정한 숫자라고 이해하시면 됩니다.

그리고 가장 중요한 이야기입니다.

이 숫자들은 확정된 값이 아닙니다. 실제 사업에서는 구역의 생김새, 원래 있던 도로의 폭, 용도지역, 그리고 무엇보다 지자체 도시계획위원회의 심의 결과에 따라 얼마든지 달라집니다. 같은 크기의 땅이라도 결과가 다르게 나오는 일이 흔합니다.

그러니 이 책의 숫자는 “대략 이 정도 규모가 나오겠구나” 하고 방향을 잡는 용도로만 봐주시기 바랍니다. 내 땅의 정확한 사업성은 반드시 개별 검토를 거쳐야 합니다. 이 책은 그 검토를 받으실 때 무엇을 물어봐야 하는지 알려드리는 책이지, 검토를 대신해 드리는 책이 아닙니다.